Какво трябва да научат инвеститорите от жилищната сага в Берлин
Няма (почти) нищо толкова тревожно за инвеститорите, колкото политическия популизъм. Просто попитайте всеки, който държи френски държавни облигации.
През последните дни рисковата премия на тези ценни книжа (измерена чрез спреда между френски и германски 10-годишни облигации) скочи след зашеметяващата победа на френските крайнодесни популисти на изборите за Европейски парламент.
Насърчаване на тревогата на инвеститорите - и нарастващ контрол върху други възраждащи се популистки десни групи, които може да имат инфлационни политики, увеличаващи дълга. Доналд Тръмп, бъдещият президент на САЩ, е само още един пример.
Но с нарастването на тревогата не само десните популисти заслужават внимание; левият вариант също може да поднесе някои изненади. Това може да не изглежда очевидно днес: левите партии, които са на път да спечелят изборите тази година – като британските лейбъристи – са относително умерени.
Но историята показва, че протестните гласове могат лесно да се обърнат, ако един вариант на популизма не успее да достави това, което електоратът иска. И корпоративните бордове може да бъдат изненадани от някои от идеите, витаещи наоколо в лявото политическо крило на Европа.
Помислете, като един пример, една сага от сектора на имотите в Берлин. Преди няколко десетилетия градът имаше това, което един бивш кмет определи като „лоша, но секси“ репутация: млади техници и художници се стичаха в осеяните с графити имоти, защото животът изглеждаше евтин.
След това се появи Big Property. От 2007 г. дузина инвестиционни групи за недвижими имоти – като Deutsche Wohnen, Vonovia, Covivio и Adler – са похарчили над 42 милиарда евро за закупуване на имоти там. Градските плановици се надяваха, че това ще разшири предлагането на жилища.
Но наемите се взривиха, като се утроиха в квартали като Friedrichshain-Kreuzberg и Neukölln и се удвоиха в отдалечени региони като Marzahn-Hellersdorf. И тъй като Берлин е град, в който четири пети от жителите наемат, това предизвика обществен гняв - особено сред младите, които бяха изтласкани.
Това, разбира се, не е уникално за Германия: като неотдавнашна Серията FT показва, че подобни напрежения съществуват в целия западен свят. Наистина, средно около 42 процента от 25- до 29-годишните в ЕС живеят с родителите си поради този натиск, казва Евростат.
Но ситуацията в Берлин е екстремна. Такъв е и политическият отговор: през 2021 г. активисти организираха необвързващ референдум дали правителството трябва да експроприира 240 000 жилища в града, собственост на големи инвестиционни групи (тези с повече от 3000 имота).
Първоначално това изглеждаше донкихотовски. Но, както Джоана Кусиак, родена в Полша социоложка и активистка, обяснява в поразителна нова книга, участниците в кампанията изградиха коалиция на местно ниво. След това те се позоваха на малко известни разпоредби от германската конституция, които защитават гражданите от концентрация на власт, за да подкрепят исканията си.
Когато се проведе референдумът, той премина с подкрепата на 59 процента от гласоподавателите. Основните политически партии се противопоставиха и поискаха преразглеждане. Но когато това беше завършено миналата година, предложението беше счетено за конституционно. Така че активистите сега планират втори — обвързващ — референдум. Ако и това бъде прието, правителството в Берлин може да се наложи да похарчи милиарди евро, които в момента не са му необходими, за да изкупи обратно жилищни блокове от имотни гиганти и да ги превърне в публична собственост.
Това ще бъде ужасно червено- кръвни капиталисти на свободния пазар. И самите компании за имоти твърдят - правилно - че ако експроприацията се случи, тя може да бъде контрапродуктивна, тъй като ще подкопае бъдещи частни инвестиции и ще навреди на всеки, който има пенсия, инвестирана във фондове за собственост (т.е. обикновени работници).
Наистина, цялата концепция е склонна да изглежда толкова шокираща за англо-саксонските наблюдатели, че някои може да искат да пренебрегнат това като просто приказка „произведено в Германия“. Но екстремна или не, сагата е и канарче в пословичната въглищна мина. Показва какво може да се случи, когато народният гняв избухне заради нарастващите цени - и корпоративната власт.
В края на краищата Берлин не е единственият, който има политици, които мърморят за необходимостта от контрол върху наемите. Подобни теми се чуват в щата Вашингтон в САЩ (където средните наеми скочиха с 34 процента между 2001 г. и 2019 г.) и в Лейбъристката партия в Обединеното кралство (където наемите скочиха с 8,9 процента през годината до април).
Така че урокът, който умерените политици (и разтревожените инвеститори в недвижими имоти) трябва да научат от Берлин е, че ако мразят идеята за контрол на наемите и/или експроприации, те спешно трябва да намерят други начини да се противопоставят на свиването на наемите, най-вече чрез разширяване на жилищния фонд.
Един от начините да направите това може да бъде облекчаване на кодексите за собственост, за да улесните строителството в частния сектор. Това има значение, като се има предвид, че инвестициите в жилищно строителство са се свили от 0,17% от БВП през 2001 г. до 0,06% през 2018 г., според ОИСР. Друга разумна идея би била да се използват обществени средства за изграждане на социални жилища. Докато една трета би била да се реформира данъчната система, за да се премахне пристрастието към имотите, обитавани от собственици. ОИСР например предложи замяна на данъците върху транзакциите върху имуществото с годишен данък върху стойността на земята.
Такива политики няма да бъдат лесни за въвеждане. Но мрачната истина е, че няма почти нищо толкова вероятно да навреди на вярата в капитализма и да разпали антиелитарния популизъм - както отдясно, така и отляво - като липсата на жилище, особено когато имиграцията е широко разпространена. Така че да се надяваме, че центристките политици ще действат спешно. Ако не, инвеститорите имат (още една) причина да се притесняват.
